Les 4 phases critiques du bail commercial
La conclusion - le renouvellement - la cession - la fin du bail
La loi sur les baux commerciaux est complexe. Le caractère impératif de la plupart de ses dispositions, renforcé par un formalisme et des délais exigeants, rend son application délicate, tant pour le bailleur que pour le locataire. Ces difficultés juridiques sont d'autant plus redoutables qu'elles peuvent avoir des conséquences économiques importantes et doublement préjudiciables. En effet, on sait notamment que le fonds de commerce est le plus souvent indissociable du bail. Il est important que les parties à un bail commercial en soient averties et puissent agir en connaissance de cause.
Au-delà d'un examen exhaustif des dispositions de la loi sur les baux commerciaux, il s'agit d'une présentation approfondie des 4 phases critiques au cours desquelles les 2 parties peuvent commettre des erreurs dont les implications économiques sont importantes pour leur survie. Il est patent qu'il y ait une méconnaissance des questions périphériques aux grands principes développés dans la loi.
1. La conclusion du bail écrit ou verbal
- Champ d'application et exclusions légales du champ d'application de la loi
- Faux amis du bail commercial
- Clauses particulières, entre autres l'obligation ou non d'assurer au premier locataire l'exclusivité de destination
2. Le renouvellement du bail
- Modalités de l'exercice du droit au renouvellement par le preneur
- Objet du droit au renouvellement
- Motifs de refus par le bailleur de renouvellement demandé par le preneur
- Opposition de certaines personnes au renouvellement
- Refus sans motif par le bailleur au renouvellement
- Le bailleur est une société de capitaux
- Conditions du bailleur pour accepter le renouvellement
3. La cession du bail
- Modalités des conditions, procédure, spécificités
4. La fin du bail
- Les conditions résolutoires
- La résiliation en cours de bail
- La faillite ou la mise en concordat d'une des parties
- Le bailleur forclos au droit du renouvellement
- Le quatrième renouvellement
Les participants auront l'attention attirée sur les problèmes qu'ils peuvent rencontrer à chacune de ces étapes, ce qui leur permettra une meilleure gestion de leurs intérêts.
Claudine Lambermont, Avocat au Barreau de Liège, Rikkers - Cabinet d'avocats
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